Бюджетне житло: найдоступніші смарт-квартири від забудовників

Колисмарт-квартири тільки з’явилися на ринку нерухомості України, їх сприймали переважно як бюджетну альтернативу звичайним однокімнатним. Зараз ставлення інше. На сьогодні компактне житло обирають:

• як першу нерухомість для студентів чи тимчасову для вимушених переселенців;
• для проживання однієї особи чи пари;
• як інвестицію під довгострокову оренду.

Впродовж останніх 5 років квартири площею 20–30 кв. м помітно подорожчали практично по всій Україні, причому нерівномірно. Очікувано, найвищим попит був у західних областях.

До речі, на Finance.ua існує можливість застрахувати житло від наслідків воєнних дій. Замовляйте страхування житла онлайн.

«Смарт», «студія» або «1-кімнатна»?

Смарт-квартирою називають невелике житло, в якому площа використовується з максимальною функціональністю.

Найчастіше йдеться про компактну «однушку» або ж «студію», в якій кухонна, житлова та обідня зони об’єднуються в один простір.

Умовної законодавчої межі, яка б визначала, скільки саме квадратних метрів має бути у «смарт-квартирі», не існує. Зазвичай до цього сегмента відносять помешкання приблизно на 20–30 кв. м. Але забудовники можуть називати «смартом» і більше житло.

Тож, порівнювати пропозиції радять не лише за назвою. Одна і та сама квартира в каталогах та таблицях може позначатися як «смарт», «студія» або «1-кімнатна». Попит на пропозиції цілком стабільний.

Головне — зрозуміти принципову особливість сегмента. Компактність далеко не завжди передбачає дешевший квадратний метр. Смарт-квартира виходить більш вигідною в плані загальної суми покупки. Вартість квадратного метра може бути суттєво дорожчою.

Чому компактне житло зараз таке актуальне

Безумовно, ключова причина — у зміні фінансових можливостей зацікавлених покупців. На повноцінну «однушку» у великому місті та ще й у популярному районі може знадобитися кілька мільйонів гривень. Тому для тих, хто купує собі перше житло або хоче інвестувати не дуже велику суму, квартира площею 20–30 кв. м може стати доступнішим варіантом для входу на ринок.

Географія попиту також змінилася. Внутрішня міграція підвищила популярність західних регіонів та більш-менш безпечних міст у центрі України. Здорожчання за п’ять років — дуже суттєве.

За даними OLX нерухомість, медіанна вартість оренди квартир площею 20–30 кв. м виросла:

• в Івано-Франківську на 217%;
• в Ужгороді на 175%;
• у Тернополі на 167%;
• у Львові на 138%;
• у Чернівцях на 152%;
• у Рівному та Луцьку на 100%.

Ціна купівлі квартир площею 20–30 кв. м також збільшилася:

• в Івано-Франківську приблизно вчетверо (до 1,7 млн грн);
• в Луцьку до 1,8 млн грн;
• у Рівному до 1,7 млн грн;
• у Львові до 2,4 млн грн;
• у Хмельницькому та Тернополі до 1,4 млн грн.

Тобто, на сьогодні «смарт» не завжди означає «дуже дешево». Просто такий формат зменшує загальний бюджет покупки.

Хто сьогодні купує смарт-квартири

Умовно покупців компактного житла можна поділити на чотири основні групи.

1. Ті, хто купує своє перше житло. Це передусім молодь, яка вже не хоче витрачатися на оренду квартири, але придбати собі стандартну однокімнатну поки не в змозі. Особливо актуальний такий формат у містах з офісними або університетськими центрами. Смарт-квартира поблизу місця навчання, роботи чи зручної транспортної розв’язки може стати чудовою альтернативою багаторічній оренді.
2. Житло для ВПО. Частина внутрішньо переміщених осіб обирає смарт-квартири як варіант для остаточного облаштування у новому місті.
3. Молоді пари. З продуманим плануванням для сім’ї без дітей невеликої квартири або студії цілком достатньо.
4. Інвестори. Компактне житло потребує менший стартовий капітал. Водночас здавати в оренду компактні квартири потенційно буде простіше.

До речі, особливо важливий останній фактор у містах західної України. Раніше ми писали, що в Ужгороді кількість відгуків на оголошення про оренду квартир площею до 30 кв. м збільшилась на 263%, у Полтаві — на 230%, у Житомирі — на 122%, у Львові — на 84%, у Тернополі — на 72%.

Зміни на ринку нерухомості останніми роками

З початком повномасштабної війни на ринку первинної нерухомості активність знизилася. Потім поступово почалось відновлення, але воно нерівномірне і дуже залежить від регіону. Стосовно смарт-квартир, це означає кілька важливих змін.

По-перше, попит змістився у бік міст, де є робочі місця, університети, відносна безпека та стабільний орендний ринок.

По-друге, покупці стали більш прагматичними. Для них мають значення не тільки вартість та метраж, а також автономність будинку, наявність в ньому укриттів та генераторів, особливості інфраструктури, енергоефективність тощо.

По-третє, підвищилась роль вже готового житла або об’єктів, які вже готові до введення в експлуатацію. Під час війни українці менш охоче готові чекати, поки будівництво буде завершене.

У результаті покупець сьогодні обирає не просто квадратні метри, а готове рішення для життя або інвестиції з мінімальним рівнем ризику. Саме тому компактні квартири можуть вигравати внаслідок нижчої вартості входу, практичності та потенційної ліквідності.

Де сьогодні найдешевші смарт-квартири в Україні

Ми проаналізували відкриті дані забудовників, актуальні пропозиції в каталогах нерухомості та підготували таблицю, з якою легше буде все порівняти.

Ціни актуальні на момент підготовки статті до публікації і можуть бути змінені залежно від поверху, планування, акцій та кількості доступних квартир.

Скласти коректний рейтинг по Україні неможливо, бо в одних випадках «смарт» передбачає 18 кв. м, в іншому — 25–30 кв. м, а в третьому — квартира на 35 кв. м вже як просто компактне житло. Ми пропонуємо інформацію для загального ознайомлення, а докладніше все одно доведеться дізнаватися на місцях.

До речі, якщо вам не вистачає грошей на оренду смарт-квартири, то отримати кілька тисяч гривень за 10–20 хвилин собі на карту цілком реально. Для цього достатньо скористатися сервісом Finance.ua.

Чому однакові за площею квартири можуть дуже відрізнятися в ціні

На вартість смарт-квартир впливають ті самі фактори, що й на звичайну нерухомість.

Першочергово — це локація. Квартира 25 кв. м площею у Львові чи Києві може бути в рази дорожчою за аналогічну за площею у передмісті чи меншому обласному центрі.

Має значення стадія будівництва та готовність житла.

Клас також треба врахувати. Навіть за однакової площі смарт-квартира в бюджетному або комфорт-класі та апартаменти в проєкті з концепцією Build-to-Rent — дуже різні пропозиції.

Зверніть увагу на комплектацію та ремонт. Якщо квартира «на старті» виглядає дешевшою, це не означає, що після додавання меблів, сантехніки, кухні та загального ремонту різниця не скоротиться.

Транспорт та інфраструктура для інвестиційного житла часто важливіші за додаткові «метри». Якщо плануєте придбання саме з метою вкладення, першочергово звертайте увагу на близькість до навчальних закладів, метро, бізнес-центрів, транспорту та торгових об’єктів.

Не нехтуйте репутацією забудовника. Вигідна ціна не може бути ключовою причиною покупки. На етапі будівництва для квартири просто критичне значення мають документи, історія введення в експлуатацію попередніх об’єктів та умови договору.

Чи стабільний попит на смарт-квартири?

Наявні дані свідчать, що попит на компактне житло стабільний. Але характер запитів трохи змінився.

Покупці стали більш вибірковими. Раніше ключовою перевагою смарт-квартир вважалася невисока ціна, а сьогодні вже важливе співвідношення:

• ціна + локація + готовність + безпека + орендний потенціал.

Війна не просто посилила попит на таке житло, а й змінила його «карту». Для інвестора ключове питання не в тому, наскільки дешево можна купити квартиру, а більше в тому, скільки вона буде «приносити».

У компактного житла чимало переваг. Перш за все, це нижчий бюджет покупки. Далі — ширша аудиторія потенційних орендарів (одинока людина, молода пара, студент, молодий спеціаліст, працівник, який ненадовго приїхав до міста).

Слід врахувати, що невелику квартиру буде дешевше облаштувати та утримувати. Але слід брати до уваги і ризики. Маленька площа в разі перепродажу звужує аудиторію потенційних покупців. До того ж, якщо у смарт-квартирі буде незручне планування, вона програватиме звичайній однокімнатній навіть за нижчої ціни.

Що перевіряти перед купівлею дешевої смарт-квартири

Мінімальна ціна — привід не для негайної покупки, а для максимально детальної перевірки.

Покупцям слід з’ясувати:

• юридичний статус об’єкта;
• предмет угоди (квартира, апартаменти чи ін. тип нерухомості);
• які документи наявні;
• тип договору;
• коли починається право власності на об’єкт;
• що входить у заявлену ціну;
• скільки коштуватиме меблювання та ремонт;
• якою буде вартість комунальних послуг;
• чи є укриття та резервне живлення;
• які реальні строки введення будинку в експлуатацію;
• чи можливе розтермінування та на яких умовах.

Максимальної уваги потребують найдешевші пропозиції та на ранніх стадіях будівництва. Недорогий квадратний метр може бути ознакою не тільки вигідного старту, а й значного довшого періоду очікування, самостійного фінансування ремонту та більших ризиків.

Тож, смарт-квартири в Україні активно «адаптуються» до нового попиту. Зараз це вже не «житло для тих, у кого не вистачає грошей». Компактна нерухомість стала оптимальною пропозицією для ВПО, молоді, пар без дітей та інвесторів.

Коли почнете обирати собі оптимальний варіант, не шукайте просто «найдешевшу смарт-квартиру». Цікавтеся, краще, «найдешевшими квартирами з оптимальним потенціалом для проживання чи оренди». Різниця в цьому суттєва. Саме вона визначатиме, чи стане нерухомість вигідним вкладенням, чи мінімальна вартість виявиться просто стартовою ціною в доволі дороговартісному проєкті.