Польський ринок житла: очікування випереджають попит
Польща будує житло, ніби населення країни зростатиме, хоча демографічна статистика свідчить про протилежне. За даними видання rp.pl, у 2026–2030 роках девелопери можуть збудувати понад 1 мільйон квартир, розрахованих на 2–2,5 мільйона нових мешканців. Водночас населення країни за цей час може скоротитися більш ніж на 650 тисяч осіб – це приблизно стільки, скільки зараз живе у Познані.
Демографічна яма замість зростання попиту
Наразі в Польщі проживає близько 37,3 мільйона осіб, до яких додається 961 тисяча українців. Однак кількість населення стрімко скорочується: з 2020 по 2025 рік країна втратила 893,7 тисячі мешканців, а до 2050-го може недорахуватися 20% населення.
Народжуваність падає: якщо у 1980-х роках народжувалося понад 700 тисяч дітей на рік, то зараз – близько 250 тисяч. За песимістичним сценарієм, цей показник може впасти нижче 100 тисяч, пише rp.pl.
Додатковий тиск на ринок створює ще одна демографічна тенденція: за даними comparic.pl, у 2025 році в Польщі померло близько 406 тисяч осіб. Це майже втричі більше за річний обсяг девелоперського будівництва (близько 134 тисяч квартир).
Навіть за обережною оцінкою, що лише 20–30% смертей вивільняють житло, на вторинний ринок щороку може виходити 80–120 тисяч квартир. Це означає, що доступ до житла для покупців дедалі частіше визначатиме не іпотека, а спадок.
Роль українців у підтримці попиту
Саме міграція з України роками маскувала масштаб демографічної кризи для ринку нерухомості. Засновник порталу Tabelaofert.pl Роберт Хойнацький зазначає, що без цього чинника відділи продажу квартир значно швидше відчули б спад попиту.
Але сьогодні, на тлі праворадикальних закликів, міграційний фактор слабшає.
Це ключова вразливість польського будівельного сектору: попит останніх років значною мірою тримався не на органічному зростанні населення Польщі, а на присутності українських орендарів та покупців.
Якщо цей чинник продовжить слабшати через повернення частини українців додому, їхній виїзд до інших країн, зміну міграційної політики чи посилення антиукраїнської риторики з боку урядовців, ринок може втратити ще одну опору саме тоді, коли власна демографія Польщі вже не здатна забезпечити пропозицію нерухомості.
Що це означає для девелоперів
Експерти обох видань сходяться на думці, що будувати «як раніше» далі не можна. Хойнацький наголошує: питання вже не в тому, «скільки квартир побудувати», а «для кого, де і в якому стандарті».
Аналітик RynekPierwotny.pl Ярослав Єнджинський додає, що найбільшим викликом найближчих десятиліть може стати не пошук покупця, а те, що робити з мільйонами вже існуючих квартир і за скільки їх можна буде продати.
Поки що девелопери продовжують будувати в темпі, розрахованому на оптимістичні прогнози попиту. Але цей попит тримається на двох речах, які забудовники не контролюють: демографії, що швидко погіршується, і міграції, яка може розвернутися в інший бік.