Країни, де інвестиції в нерухомість найзахищеніші

Інвестуючи в закордонну нерухомість, важливо розуміти юридичні аспекти та процес виходу на цей ринок, адже існує чимало підводних каменів, які можуть призвести до втрати грошей.

Про це під час онлайн-конференції Invest Fest розповів Олександр Логачов, практикуючий юрист, який 12 років інвестує в нерухомість та є власником групи компаній в ОАЕ.

Спікер наголосив на відмінностях форм власності для іноземців у різних країнах. Зокрема, він виділив freehold — повне право володіння нерухомістю, та leasehold — довготривала оренда з обмеженим правом використання.

Азія та Африка, за його словами, є складнішими з юридичної точки зору. Логачов виділив чотири критерії для аналізу країни перед інвестуванням у нерухомість.

Як аналізувати країну для вкладень у нерухомість

1. Економіка та цикли ринку нерухомості. Важливо розуміти тривалість ринкового циклу (зростання, стагнація, падіння) у конкретній країні. В Україні він становив близько чотирьох років, у Європі — близько 10, а в ОАЕ — близько 12 років. Інвестору слід знати, на якому етапі циклу він входить в актив.

2. Юридична захищеність та правові аспекти. Навіть на таких захищених ринках, як ОАЕ, існують ризики, наприклад, затримка будівництва або інші юридичні нюанси.

3. Геополітична ситуація. Територіальні суперечки та інші геополітичні ризики, як-от у Грузії, потребують уваги, особливо зважаючи на довгостроковий характер інвестицій у нерухомість.

4. Історичний контекст регіону. Минулий розвиток регіону допоможе оцінити потенційні ризики та перспективи.

Серед країн, що забезпечують належний рівень захисту іноземних інвесторів, Логачов рекомендує розглядати Іспанію, Німеччину, Польщу, Кіпр та Болгарію.

Важливо чітко розуміти, які ризики та гарантії ви маєте як власник активу. Слід вивчати історію забудовника, механізми захисту в конкретній юрисдикції, а також стан земельної ділянки та правовий статус титулів на нерухомість.

Практичні механізми захисту можуть відрізнятися від законодавчих норм, тому оцінюйте ефективність реалізації гарантій державою.

Серед юрисдикцій з нижчим рівнем гарантій Логачов виокремив Чорногорію та Албанію. Тут захист інвестора значною мірою залежить від забудовника, тому до вибору об’єкта слід підходити особливо ретельно.

В азійському регіоні, зокрема в Камбоджі, інвестор не може купити нерухомість, розташовану на землі, оскільки це право належить місцевим. Можна інвестувати лише в об’єкти, що починаються від другого поверху. До подібних юрисдикцій належать також Балі, В’єтнам, Занзібар, Таїланд та Філіппіни.

Натомість, Грузія, Казахстан, Азербайджан, Киргизстан та Узбекистан демонструють стабільне зростання ВВП і перебувають на циклі зростання, що робить їх привабливими для інвестицій.

ОАЕ та Туреччина також є цікавими ринками. ОАЕ краще контролюють кошти покупця, тоді як Туреччина надає право власності з першого дня, але має географічні квоти.

Логачов виділяє чотири рівні захисту грошей інвестора:

• Держфонди та гарантії — ринки ЄС.
• Escrow та реєстровий титул — ОАЕ та Туреччина.
• Банківська гарантія — Балкани та Грузія.
• Тільки контракт — Азія.

Щодо податків, ОАЕ пропонує 0% податку на прибуток. Натомість, Німеччина, Кіпр та Іспанія мають найвищі податкові навантаження на прибуток.

Які юридичні нюанси враховувати

З юридичної точки зору, інвесторам слід звернути увагу на питання спадкування та okupas (незаконне заселення нерухомості). Нові регулювання в деяких країнах можуть спростити процедуру виселення.

Щодо спадкування, в ОАЕ за відсутності заповіту застосовується шаріатське право. У країнах ЄС можливий вибір права держави громадянства, тоді як у деяких країнах Азії може йтися про спадкування права оренди, а не власності.

В Україні існує попит з боку іноземців, але бракує процедур для комфортного входу на ринок, таких як дистанційне оформлення угод чи гарантований вивід доходу. Створення таких механізмів могло б стимулювати інвестиції.

Наразі іноземці в Україні можуть купувати житлову нерухомість, але існують обмеження щодо земельних ділянок. Фактори, що ускладнюють інвестування: потреба в ІПН, особиста присутність та валютні обмеження.

Наостанок, Логачов наголосив, що найкращий захист для інвестора — це репутація забудовника. Важливо оцінювати:

• Зданий портфель: кількість зданих об’єктів та строки введення в експлуатацію.
• Фінансування: власний капітал, гроші покупців, банк-партнер, боргове навантаження.
• Судова історія: позови покупців і підрядників.
• Поведінка в кризу: дії під час економічних спадів (2008, 2020).